上海一中院經(jīng)審理后認(rèn)為,本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為李女士是否應(yīng)退還夫妻倆20萬(wàn)元購(gòu)房定金及利息。對(duì)此,需判定本案雙方簽訂的購(gòu)房合同是否有效。
小莉和小張想為孩子上學(xué)置換一套“學(xué)區(qū)房”。3月份的一天,夫妻倆通過(guò)中介公司找到了賣(mài)家李女士。李女士表示:“我7月1日就能拿到房子的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,如果你們能接受,房?jī)r(jià)可以商量?!?/p>
上海一中院認(rèn)為,其一,雙方通過(guò)婚姻辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)是為了逃避繳納稅款,屬于明顯的偷稅行為,且涉及數(shù)額巨大,違反了法律的強(qiáng)制規(guī)定,應(yīng)當(dāng)予以禁止。其二,買(mǎi)賣(mài)雙方利用房地產(chǎn)登記管理的漏洞,約定買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)先結(jié)婚后離婚的方式,完成案涉房地產(chǎn)所有權(quán)的變更,有違公序良俗。其三,合同系通過(guò)“婚更”這種非法的手段實(shí)現(xiàn)合同目的,“婚更”條款是合同主要條款,是完成案涉房屋所有權(quán)變更、實(shí)現(xiàn)合同目的的唯一手段。綜上,該合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
當(dāng)年6月,李女士向小莉、小張發(fā)送了《合同解除通知函》,通知他們購(gòu)房合同解除,并且沒(méi)收已經(jīng)繳納的20萬(wàn)元定金。夫妻倆不服,將李女士告上法庭,要求李女士返還定金以及支付相應(yīng)利息。此前,小莉與小張已經(jīng)辦理了離婚手續(xù);因買(mǎi)賣(mài)雙方出現(xiàn)分歧,小張還未跟李女士辦理結(jié)婚手續(xù)。
“張先生,房東愿意給咱們優(yōu)惠,您這邊能給到3750嗎?”中介在微信中問(wèn)到。小張很生氣地回復(fù)說(shuō):“這個(gè)價(jià)格已經(jīng)沒(méi)有了。你要和房東再確認(rèn)一下,我們談價(jià)的先決條件是要改變付款條件的?!崩钆康弥@一消息后,也很不滿(mǎn),“他們無(wú)非是上個(gè)房子賣(mài)的低,心理上無(wú)法接受?!?/p>
經(jīng)過(guò)協(xié)商,房屋成交價(jià)格定為3870萬(wàn)元。為逃避200多萬(wàn)元的稅款,中介公司提議買(mǎi)賣(mài)雙方可通過(guò)“婚更”辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),即小莉與小張先離婚,小張?jiān)倥c賣(mài)家李女士結(jié)婚,兩人在婚內(nèi)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù),之后再離婚。買(mǎi)賣(mài)雙方同意了這一提議。
8月27日,澎湃新聞(www.thepaper.cn)記者從上海市第一中級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海一中院”)獲悉,近日,該院審結(jié)了這起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案,最終判定雙方簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效,賣(mài)家退還買(mǎi)家已支付的購(gòu)房定金。
鑒于本案《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效,定金條款亦屬無(wú)效。上海一中院遂改判,李女士返還小莉、小張購(gòu)房定金20萬(wàn)元。同時(shí),小莉、小張對(duì)簽訂無(wú)效的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》亦存在過(guò)錯(cuò),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定責(zé)任,故駁回了小莉、小張要求支付利息的訴請(qǐng)。
雷火电竞官方网址夫妻倆想買(mǎi)一套“學(xué)區(qū)房”,為避稅在中介的安排下“婚更”,也就是買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)結(jié)婚辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)后再離婚的方式買(mǎi)賣(mài)房屋。合同簽訂后不久,買(mǎi)賣(mài)雙方因房屋價(jià)格、付款方式等產(chǎn)生分歧,買(mǎi)家拒絕按期補(bǔ)齊定金,賣(mài)家則以夫妻倆違約為由拒絕返還已支付的定金,雙方為此對(duì)簿公堂。
于是,買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。合同中約定購(gòu)房定金為200萬(wàn)元,現(xiàn)場(chǎng)交付20萬(wàn)元,剩余180萬(wàn)元于本合同簽訂后七日內(nèi)補(bǔ)足。合同中還約定雙方通過(guò)婚姻辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),并載明:如果因?yàn)橐曳剑ㄐ±?、小張)原因?qū)е卤竞贤瑹o(wú)法履行,乙方已支付的定金由甲方(李女士)沒(méi)收等內(nèi)容。
一審法院認(rèn)為,雙方達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于“通過(guò)婚姻辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)”的約定違背公序良俗,旨在避稅,應(yīng)屬無(wú)效。除此之外,雙方約定的其余合同內(nèi)容合法有效,應(yīng)予恪守。由此,一審法院認(rèn)定案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同系因小莉、小張違約而導(dǎo)致解除,李女士主張沒(méi)收定金具有事實(shí)和合同依據(jù),駁回了小莉、小張的訴請(qǐng)。夫妻倆不服,上訴至上海一中院。
原來(lái),在合同簽訂后第二天,小莉、小張從別處了解到,該小區(qū)上一套相同戶(hù)型房子以3500萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出。夫妻倆認(rèn)為中介串通賣(mài)家把房?jī)r(jià)抬高,從而要求降低房?jī)r(jià)、延后付款期限等。在與賣(mài)家協(xié)商無(wú)果后,夫妻倆遲遲沒(méi)有支付剩余定金。
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