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黑龍江孟繁旭律師事務(wù)所高級(jí)合伙人孟廣遠(yuǎn)認(rèn)為,兩者各有優(yōu)勢(shì)。比如找中介雖有中介費(fèi),但可以按租客需求快速找到合適房源,隨時(shí)看房、洽談租房事宜,節(jié)省時(shí)間、效率高;找房東不需要支付任何費(fèi)用,還能更真實(shí)地感受房屋環(huán)境,但需要租客付出更多時(shí)間成本。
孟廣遠(yuǎn)律師提示,不管通過哪一種方式租房,簽訂租房合同時(shí)都需要注意確認(rèn)房東是不是真實(shí)房主,明確各類費(fèi)用由誰承擔(dān),能否轉(zhuǎn)租、提前退租、違約責(zé)任等問題。
第四,價(jià)款和押金。這里的價(jià)款值得注意,雙方可以約定一個(gè)共同認(rèn)可的價(jià)格作為所有費(fèi)用的綜合,包括租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等;也可以分開約定租金、管理費(fèi)和計(jì)算水電費(fèi)等費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。出租方通常收取押金作為合同履行的保障,以防出租人提前無故解約或出現(xiàn)其他嚴(yán)重違約行為。當(dāng)然,雙方還可以約定支付相應(yīng)價(jià)款的方式,最好使用有交付痕跡的方式給付。
孟廣遠(yuǎn)律師建議,關(guān)于押金一般在合同中有所約定,房東不退押金的行為屬于違約,可先協(xié)商溝通按照合同約定方式處理。如果協(xié)商不能解決問題,就會(huì)走到起訴這一步。房東惡意違約違反民法典規(guī)定,向法院起訴既能要求返還押金,也能要求其按照合同支付違約金。
第二,標(biāo)的,即租賃雙方之間的租賃關(guān)系。在租賃關(guān)系中有一個(gè)概念,叫做標(biāo)的物。合同中應(yīng)當(dāng)明確所租賃的房屋位于何處,包括具體門牌號(hào)和樓層。在規(guī)范的合同中,還應(yīng)當(dāng)約定租賃面積的大小、家具等其他配套設(shè)備等。
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第六,違約條款。違約條款規(guī)定了出現(xiàn)違約情形時(shí)的雙方責(zé)任,即一方出現(xiàn)違約行為時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任,無違約方可以享有哪些權(quán)利。通常,在房屋租賃合同中的違約責(zé)任大致包括沒收違約金、賠償損失等,此時(shí)需要特別注意合同違約條款是否存在不平等條款或免責(zé)條款,比如出租方增加自己的權(quán)利而減少義務(wù)和違約責(zé)任。
第一,雙方的姓名(名稱)和住所。合同一定不能少了租賃雙方的主體信息和住所信息,如果有可能,最好附上雙方身份證。如果對(duì)方是公司,附上公司的營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份信息。
不符合國家安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋;內(nèi)部結(jié)構(gòu)被私自改造過的房屋;居住人數(shù)超過原本房屋可容納人數(shù)的房屋;無法正常供水、供電的房屋;非居住空間的房屋,比如廚房、陽臺(tái)、衛(wèi)生間等;沒保障的自建房;不符合法律規(guī)定的其他房屋。
租房時(shí)想省下中介費(fèi)用,找房東直租又擔(dān)心租房糾紛。初到北京的小瑞在租房時(shí)就有過這樣的糾結(jié)。“茫茫人海不知道從哪找房東,在網(wǎng)上找到一個(gè)房東直租網(wǎng)站,瀏覽了幾個(gè)房屋發(fā)現(xiàn)質(zhì)量參差不齊,和房東溝通也不是很愉快,后來還是決定找中介。”
第七,爭議解決條款。即合同履行出現(xiàn)問題時(shí),雙方如何解決的條款。通常是關(guān)于爭議解決的方式、訴訟的管轄法院等。但租賃合同通常標(biāo)的額不大、訴訟成本較大,也就不會(huì)有相應(yīng)的爭議解決條款,雙方一般通過協(xié)商或者簡單地根據(jù)違約條款解決。
第五,雙方權(quán)利義務(wù)。在房屋租賃合同中,出租人一般負(fù)有確保租賃物適租、及時(shí)修繕的義務(wù),享有收取租金的權(quán)利;而承租人一般負(fù)有支付租金、妥善使用租賃物的義務(wù),享有居住、使用租賃物的權(quán)利。此外,還要明確租客是否有轉(zhuǎn)租的權(quán)利,雙方是否有權(quán)提前解除租賃合同,以及解除合同的情形。
1、確實(shí)存在租賃關(guān)系且租賃關(guān)系已經(jīng)結(jié)束;2、支付押金的流水及房東收到押金后給予的收據(jù),為了證明事實(shí),平時(shí)要保留租房相關(guān)支付記錄作為證據(jù)支持主張;3、房東欲不退押金或扣取押金的聊天記錄或錄音錄像等證據(jù);4、沒有需要賠償房東的事項(xiàng),也不存在房東確有應(yīng)扣押金的行為事實(shí)。“這個(gè)事實(shí)不需要租客方提供證據(jù)證明,只是作為起訴事項(xiàng)予以參考?!泵蠌V遠(yuǎn)律師補(bǔ)充說。
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