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結(jié)合對限購和首付的調(diào)整來看,張宏偉認(rèn)為,當(dāng)下上海樓市處于調(diào)整狀態(tài),外環(huán)以外的供應(yīng)量增加,以五大新城為代表的上海外環(huán)外市場需求偏弱,基本是以價(jià)換量的狀態(tài)。而上海外、中環(huán)以內(nèi)的中高端房源雖然上半年暢銷,但下半年豪宅市場將迎來集中入市。因此本次調(diào)整能讓更多購房需求入市,帶動(dòng)成交量在接下來兩個(gè)月的回升。
“上海此次統(tǒng)籌存量和增量,對二手房盤活、認(rèn)購等落實(shí)較多創(chuàng)新政策。尤其是創(chuàng)新性提出兩種補(bǔ)貼模式,在主城區(qū)老舊小住房消化同時(shí),有力支持居住困難家庭改善居住條件?!眹?yán)躍進(jìn)表示。
“以重點(diǎn)區(qū)域二套房認(rèn)購、100萬貸款本金、30年等額本息償還方式為例,調(diào)整前的月供為5008元,調(diào)整后的月供為4603元,減少405元;調(diào)整前的利息支出總額為802739元,調(diào)整后為657019元,減少145720元。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
張波還指出,對于單身人士二手房購房擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手房,更多也是考慮承接置換需求的“以舊換新”,帶動(dòng)大量二手房成交,以促進(jìn)置換鏈條打通。
此外,《通知》對二孩及以上的多子女家庭(包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭)也提供了新的房票,在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上,可再購買1套住房。同時(shí)支持企業(yè)購房用于職工居住,對企業(yè)購買小戶型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房)用于職工租住的,不再限定購買住房套數(shù)。
m88体育首页5月27日,上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》(以下簡稱《通知》)。分析認(rèn)為,上海政策優(yōu)化涉及內(nèi)容豐富,覆蓋外地戶籍、人才、單身、離異、企業(yè)、多孩家庭、贈(zèng)予等層面,更好落實(shí)服務(wù)安居導(dǎo)向。
“目前一線城市樓市政策里,上海力度最大。上海這次為其他一線城市做了樣板,接下來其他一線、強(qiáng)二線城市在限購、降首付、房貸利率下調(diào)等會(huì)有進(jìn)一步寬松舉措?!睆埡陚フf。(完)
而此前已經(jīng)歷過調(diào)整的單身人士購房要求,《通知》最新規(guī)定為:將新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購房區(qū)域,擴(kuò)大至所在區(qū)全域;非滬籍單身人士購房區(qū)域,擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。
具體來看,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于35%,自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
“上海本次新政最大的特點(diǎn)就是限購政策的大幅度的調(diào)整?!辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉直言,無論是全市范圍的限購資格的調(diào)整,還是針對新城的、針對多子女家庭的,新政之后符合購房資格的群體很明顯會(huì)增加不少。
房貸利率也應(yīng)聲而落?!锻ㄖ访鞔_,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)減45個(gè)基點(diǎn)(調(diào)整后,5年期以上房貸利率下限目前為3.5%)。
“政策中限購放松的力度最大,對市場的影響也最直接,新城及寶山、金山區(qū)域的限購縮短至2年對于外圍區(qū)域的新房去化將起到重要推進(jìn)作用。”58安居客研究院院長張波認(rèn)為。
限購政策的調(diào)整中,面向人群最廣的是將非滬籍居民購房所需繳納社?;騻€(gè)稅年限從“連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿3年及以上”。
根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測數(shù)據(jù),截至5月27日,全國已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”,但仍處于政策探索階段。在這樣的趨勢下,上海也提出對符合條件的“以舊換新”居民家庭,給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補(bǔ)貼。
中指研究院上海高級分析師陳炬蘭提到,2024年1-4月,上海商品住宅(不含保障房)成交面積為193.92萬㎡,同比降幅仍較大。與此前的“漸進(jìn)式”放松政策不同,本次上海政策調(diào)整針對性更強(qiáng)、力度更大、涉及范圍更廣,通過降成本、降門檻、調(diào)整供應(yīng)及刺激需求等方式,對信貸、限購、土地供給等方面進(jìn)行調(diào)整。
對于離婚買房,則取消離異購房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定,對夫妻離異后購房的,不再按離異前家庭計(jì)算擁有住房套數(shù)。調(diào)整住房贈(zèng)與規(guī)定,已贈(zèng)與住房不再計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。
二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)減5個(gè)基點(diǎn)(調(diào)整后,5年期以上房貸利率下限目前為3.9%);自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減25個(gè)基點(diǎn)(調(diào)整后,5年期以上房貸利率下限目前為3.7%)。
張波認(rèn)為,總體來看本次政策的力度明顯加大,并且限購門檻降低會(huì)提升購房需求,預(yù)計(jì)上海部分區(qū)域的供大于求態(tài)勢會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變,部分區(qū)域的成交量短期內(nèi)會(huì)得到明顯提升。
人才購房方面,將新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購房相應(yīng)從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”,自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購房繼續(xù)執(zhí)行“連續(xù)繳納滿1年及以上”規(guī)定。
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