二手房是北京樓市的主力市場,據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,北京新政出臺以來(6月27日至7月24日)北京市二手住宅網(wǎng)簽量為14966套,與政策出臺前的可比時段(5月30日至6月26日)相比增長11.8%。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為,新政后,樓市市場活躍度有所提升,疊加6月末集中網(wǎng)簽影響,北京新房、二手房成交量較新政前均表現(xiàn)增長,其中二手房在以價換量下同比增幅也較大,而新房成交同比仍下降,短期市場調(diào)整壓力仍在。
“6·26”北京新政首次明確提出支持購房家庭“以舊換新”。7月19日,北京市商品住房“以舊換新”活動啟動。首批參加倡議的新建商品房項目共31個,涉及房源9000余套、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構11家以及8家平臺、租賃和家裝家居企業(yè)。首批31個新房項目,其中城六區(qū)8個項目,多為改善型樓盤。
在距離央行“5·17”新政出臺40天后,6月26日,北京樓市的“靴子”終于落地。北京首套房首付比降至20%,商業(yè)貸款利率降至3.5%。二套房方面,五環(huán)內(nèi)首付比35%,利率3.9%;五環(huán)外首付比30%,利率3.7%。同時,北京還提高公積金貸款額度、多孩家庭購買第二套房按首套認定等等。此次新政力度較大,覆蓋面較廣。
“與空間結構變化相對應,成交結構則呈現(xiàn)出‘兩頭冒尖’的特點。7月以來低總價、高總價房屋成交同時提升,總價400萬元以下的房屋成交占比較6月份上升1.7個百分點,總價1000萬元以上及高單價住房比例有所提升,帶動成交結構上移?!崩鋾缡欠Q。
f3996新体育劉女士是在新政出臺的第二個周末出售了舊房,目前正在購置新房的路上。據(jù)她觀察,在北京新政之后,看房的人很快多起來,之前周末僅有一兩組看房,新政后看房量達到三組。
事實上,“以舊換新”成為目前各地樓市促進置換需求的一把利器。據(jù)中指研究院監(jiān)測,截至7月19日,全國已有超100城表態(tài)支持住房“以舊換新”。通過“以舊換新”,新房、二手房市場聯(lián)動或更加順暢,更有利于推動商品房去庫存。
對于政策出臺后的市場綜合表現(xiàn),冷會認為,“6·26”政策對于房地產(chǎn)市場的進一步回暖具有積極作用,較好的政策節(jié)奏與恰當?shù)恼吡Χ?,使得全市二手住房市場目前達到了較為理想的量升價穩(wěn)狀態(tài)。
據(jù)北京西部一新房項目銷售負責人介紹,“北京新政后,看房量以及簽約均有增長,明顯感到購房者置業(yè)的信心正在增強。根據(jù)以往經(jīng)驗來看,政策的效應會逐漸減弱。因此,我們采取的銷售策略是利用好這一銷售窗口期,加速去化?!?/p>
與此同時,肖玉坤表示,新政后,掛牌量有所減少,前幾個月基本上是300-310套,這個月是270-280套,而掛牌價格則保持穩(wěn)定。目前來看,客戶方面還是比較理性,不追漲,而業(yè)主的心態(tài)也比較穩(wěn)定,議價空間有所收窄。
冷會表示,從空間分布來看,第二季度北京市經(jīng)歷了“先外后內(nèi)”過程?!?·30”北京市對五環(huán)限購做出優(yōu)化調(diào)整,允許達到限購套數(shù)家庭加購一套五環(huán)外住房,因此4月至7月上半月,五環(huán)外城市發(fā)展新區(qū)交易熱度相對更高,外圍占比也有所提升。自7月開始,伴隨著置換鏈條的穩(wěn)步運轉,外圍片區(qū)的交易熱度開始向內(nèi)環(huán)傳導。
從區(qū)域市場來看,北京中原世紀城戰(zhàn)區(qū)觀山園門店店長肖玉坤表示,交易量方面,世紀城商圈整體上延續(xù)了之前的熱度,商品房園區(qū)7月份至今已經(jīng)成交了20套,上個月也有16套。因為世紀城商圈主要是改善型房源,價格相對較高,在“6·26”北京新政落地前,已經(jīng)有不少客戶出手購房,所以近兩個月的市場都較為活躍。值得一提的是,成交價格目前呈現(xiàn)止跌趨勢,比如晴雪園125平方米的3居房源,目前成交價穩(wěn)定在1600萬元左右。
而在價格方面,北京鏈家數(shù)據(jù)顯示,二季度以來北京市二手住房價格走勢總體平穩(wěn),6月市場價格環(huán)比上升0.5%左右,7月(截至24日)北京鏈家二手住宅成交均價環(huán)比上升0.4%。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,在7月第三周(7月15日-7月21日),北京新房成交773套,較上周環(huán)比下降22.9%,二手房成交3562套,較上周基本持平。從新房市場來看,政策效應有減弱的趨勢。
北京鏈家研究院分析師冷會認為,價格的上漲主要來自于交易結構變化,從可比住房價格角度來看則較為穩(wěn)定。這主要是由于新增客戶與新增房源開始逆轉,供需關系雖仍然偏向買家,但相較今年第一季度更趨向平衡,有利于價格的相對平穩(wěn)。結果上也是如此,從4月份開始,二手住房成交均價已連續(xù)4個月保持平穩(wěn)運行,月均波動幅度均在1%以內(nèi)。
北京新政出臺之后,熱點樓盤的售樓處就已“動”了起來,不僅咨詢量多起來,簽約量也在上漲。與此同時,二手房市場也出現(xiàn)看房量上漲的勢頭。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,6月27日-7月23日,北京新房成交4063套,較6月1日-6月26日日均增長47.9%,較去年同期下降11.4%;二手房成交14323套,較6月1日-6月26日日均增長17.3%,較去年同期增長52.0%。
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