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首先是二手房去庫存。去年以來多地二手房掛牌量大增,不少人反映需要等待半年以上才能賣出舊房,換房鏈條遲遲無法啟動,來自二手房市場的需求動能也難以傳導(dǎo)到新房市場。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,目前在許多城市,存量房交易已經(jīng)成為主體,二手房掛牌量、交易量都比新房大。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龐溟接受中新社國是直通車記者采訪時表示,預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)適應(yīng)從增量時代到存量時代的變化,由總量擴(kuò)張轉(zhuǎn)為存量改造、消化與增量提質(zhì)、優(yōu)化相結(jié)合。
近年來,我國房地產(chǎn)市場逐漸從“增量時代”進(jìn)入“存量時代”。這一轉(zhuǎn)換的背后是一些長期變量,如人均住房面積、人口年齡結(jié)構(gòu)等發(fā)生了變化。
此外,也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,打通商品房和保障房的循環(huán)或能解決當(dāng)前樓市面臨的核心問題,既化解風(fēng)險,也實現(xiàn)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
李宇嘉認(rèn)為,目前剛需和改善性購房潛力都很大,剛需轉(zhuǎn)向二手房,改善主要在新房(部分也在二手房),關(guān)鍵是要將二手房去庫存與新房銷售對接起來,這是穩(wěn)定市場、穩(wěn)定行業(yè)體量的關(guān)鍵。
中指研究院認(rèn)為,可能包括政府平臺回購二手房作為保障性租賃住房、回購房企未售新房作為保障房、盤活存量低效非住宅物業(yè)改為保障性租賃住房等方向。
在打通一二手房循環(huán)方面,今年以來,不少地方開始探索房屋“以舊換新”。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,2023年以來已有超30城表態(tài)支持房子“以舊換新”。不少地方拿出“真金白銀”,江蘇海安、蘇州相城區(qū)、鄭州、連云港等地由地方或開發(fā)商直接收購舊房,所得款項用于置換新房,激活改善性住房需求。
此番會議提及,繼續(xù)堅持因城施策,壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任,切實做好保交房工作,保障購房人合法權(quán)益。
李宇嘉說,建議將配售型保障房籌集與二手房去庫存結(jié)合起來,由中央政府發(fā)行特別債券、組建基金等方式,再貸款給央企和地方國企,收購市場上的存量二手房源,再以較低的價格配售給剛需、保障房申購者,實現(xiàn)資金閉環(huán)。一方面加速流通,通過提高流通率穩(wěn)定價格,價格穩(wěn)定了,二手房也就不會再出現(xiàn)恐慌掛牌,價格體系就能穩(wěn)定住。這傳導(dǎo)至新房交易、開工和供地,也能穩(wěn)定各項指標(biāo)。
其次,是新房市場優(yōu)供應(yīng)。優(yōu)質(zhì)地塊和高品質(zhì)住房供給有望增加。近日浙江麗水透露,擬出讓“定制化”低密度住宅地塊。該地塊面向大眾出讓,開發(fā)商不再壟斷新房供應(yīng)和建造。深圳、上海也在近期供應(yīng)的多個地塊中取消了對住宅戶型比例要求的限制(取消70/90限制),更多“大房子”“好房子”有望走入市場,滿足部分改善性住房需求。
亚美官方版4月30日召開的中共中央政治局會議首次提及房地產(chǎn)市場的這一對關(guān)系。會議指出,要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待,統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
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