大玩家斗地主

本案例除上述理論及立法依據(jù)支撐之外，還有其特有的客觀基礎及價值考量。首先，本案例中所有權人對樓梯的權利雖涉及房屋所有權，但樓梯的權利行使無論對所有權人還是相鄰人都只是通行。在這種情況下讓渡所有權實質(zhì)是讓渡所有權人的獨占通行權而惠利他人通行，不會損害所有權人在居住權范圍內(nèi)的利益。這是借鑒現(xiàn)有法律規(guī)定以保障通行權優(yōu)先的客觀基礎。其次，從法律經(jīng)濟學角度來判斷，如果以所有權人對樓梯具有所有權為由剝奪相鄰人的通行權，受損失的不僅是通行權本身，而且直接影響到相鄰人物權的行使，將給相鄰權利人造成巨大損失。在房屋樓梯所有權與通行權產(chǎn)生沖突時依法優(yōu)先保障通行權，既無損于所有權人的居住權，也不會對所有權人自身的通行產(chǎn)生損害，是最簡單、最經(jīng)濟、最合理的解決方式。因此，優(yōu)先保障通行權亦是價值權衡的結果。

本案例的價值在于明確當城市房屋在某些特殊情況下其樓梯所有權與相鄰通行權產(chǎn)生沖突時，應當以優(yōu)先保障通行權作為解決路徑。這可以說是對民法典第二百八十八條規(guī)定的具體化，也是對第二百九十一條規(guī)定的擴大解釋，妥當解決了爭議難題，化解了雙方矛盾，并且弘揚了睦鄰和諧、友善互助的社會主義核心價值觀。

基于此，本案例的裁判要旨之一明確：“對于基于房屋設計、施工、規(guī)劃或者登記等原因而引發(fā)的房屋樓梯間所有權與相鄰通行權沖突，因房屋樓梯間的利用與土地利用有相似之處，可以適用民法典第二百九十一條‘不動產(chǎn)權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利’中處理相鄰關系的基本原則和規(guī)則。”

2024年2月27日，人民法院案例庫正式上線并向社會開放，受到社會廣泛關注，輿論反響積極熱烈，“找案例、用案例，就上人民法院案例庫”的局面正在逐步形成。

司法適用中，參考本案例還應當注意以下幾點：一是房屋建筑僅有一個樓梯，且是上下通行的唯一通道，如果有其他通道，則無權要求所有權人為便利通行讓渡權利；二是樓梯唯一通道是歷史形成，而非后來人為形成（如封堵了已有的通道），對現(xiàn)狀的形成，相鄰通道利用人無過錯；三是進行價值權衡，保障通行權更有利于化解糾紛，是最經(jīng)濟、最合理的方式；四是防止隨意放寬本案例適用的條件，以免對不動產(chǎn)權利人的所有權造成侵害。

《中華人民共和國民法典》第288條、第291條（本案適用的是2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》第84條、第87條）

民法典第二百九十一條規(guī)定：“不動產(chǎn)權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。”該條規(guī)定了鄰地通行權（又稱“必要通行權”或“相鄰通行權”），即由于地理條件的限制，一方必須利用相鄰一方所有或使用的土地，取得通行等權利。其中，所謂“必須”是指一方權利的行使以利用相鄰一方的土地為條件，否則無法行使其民事權利，影響其正常生產(chǎn)、生活；所謂“土地”是指開發(fā)、利用的土地和未開發(fā)利用的土地，包括城鎮(zhèn)用地、農(nóng)田、農(nóng)村宅基地、林地、草地、山嶺及其他土地；所謂“提供必要的便利”是指不動產(chǎn)權利人要容忍相鄰權利人的“借道”通行，并提供便利。鄰地通行權一般是長期的，且是無償?shù)?。需要注意的是，民法典第二百九十一條規(guī)定的相鄰通行權是相鄰權利人利用不動產(chǎn)權利人的“土地”予以通行，是對他人“土地”權利的利用。

被告葉某仙、葉某華辯稱：1.葉某仙、葉某華與某置業(yè)公司簽訂的《商品房屋買賣合同》明確該樓梯通道為公共通道，且葉某仙、葉某華于2014年7月購買該商用房至今，一直從該樓梯通道出入，從未出現(xiàn)爭議。2.樓梯通道應認定為歷史形成的通道，且為唯一通道，故葉某仙、葉某華享有該樓道通行權。

1.對于基于房屋設計、施工、規(guī)劃或者登記等原因而引發(fā)的房屋樓梯間所有權與相鄰通行權沖突，因房屋樓梯間的利用與土地利用有相似之處，可以適用民法典第二百九十一條“不動產(chǎn)權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利”中處理相鄰關系的基本原則和規(guī)則。

日常生活中發(fā)生的相鄰關系糾紛復雜繁多、情形多樣，相鄰通行糾紛是其中比較常見的一種。對于基于房屋設計、施工、規(guī)劃或者登記等原因而引發(fā)的房屋樓梯間所有權與相鄰通行權沖突，何種權利優(yōu)先，沖突各方往往各執(zhí)一詞。如何依法妥善解決此類糾紛，是實踐中面臨的一道難題。對此，人民法院案例庫入庫參考案例《阮某海、葉某玲訴葉某仙、葉某華相鄰通行糾紛案（入庫編號：2024-07-2-053-001）》給出了可供借鑒的處理方式，提供了明確規(guī)則指引。現(xiàn)就有關問題解讀如下：

大玩家斗地主人民法院案例庫收錄最高人民法院發(fā)布的指導性案例和經(jīng)最高人民法院審核入庫的參考案例，旨在最大限度發(fā)揮權威案例促進法律正確統(tǒng)一適用、優(yōu)化司法公開、提升法官司法能力等效能，更好服務司法審判、公眾學法、學者科研、律師辦案。

基于此，本案例的裁判要旨之二明確：“相鄰關系中的通行權是基于客觀現(xiàn)實需要在不動產(chǎn)權利人的權利使用上設置一定的負擔，限制不動產(chǎn)權利人的權利行使，而給予相鄰一方通行便利。當所有權與通行權發(fā)生沖突時，在特定情形下，應當依法優(yōu)先保障相鄰權利人的通行權?！?/p>

法院生效裁判認為：本案爭議焦點是葉某仙、葉某華對訴爭樓梯間是否享有通行權。相鄰關系中的通行權是基于相鄰關系而產(chǎn)生，雙方應當相互給予通行便利，即使相鄰關系一方具有所有權，也不能以此為由排除他人通行的權利。本案中，主要考量因素包括案涉通道是否屬于歷史通道、習慣通道、唯一通道以及通行的便利性等。葉某仙、葉某華在阮某海、葉某玲購買該商鋪之前就一直利用該通道上到一樓其所在門店；從通行便利性及整幢建筑的結構來看，該通道系葉某仙、葉某華上到門店所在樓層的唯一正常通道，也是唯一便利通道；從相鄰關系人對阮某海、葉某玲的影響來看，案涉樓梯原本在設計時就是一個通道，雙方當事人均是通過該通道上樓，葉某仙、葉某華使用該通道并不會影響到阮某海、葉某玲對該通道的使用，這一點亦符合為相鄰關系人提供便利的相鄰關系處理原則。民法典第二百八十八條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。”第二百九十一條規(guī)定：“不動產(chǎn)權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利?！北景高m用的是原物權法第八十四條、第八十七條，所涉條文內(nèi)容相同。面對目前的現(xiàn)狀，阮某海、葉某玲應當讓渡其部分樓梯間的不動產(chǎn)權利，以方便相鄰人的通行。這是目前最節(jié)約、最簡單有效的解決方式，也符合民法典處理相鄰關系的基本精神。對于阮某海、葉某玲以其對該通道享有所有權來排除葉某仙、葉某華的通行權的請求，一、二審法院依法不予支持。

2.相鄰關系中的通行權是基于客觀現(xiàn)實需要在不動產(chǎn)權利人的權利使用上設置一定的負擔，限制不動產(chǎn)權利人的權利行使，而給予相鄰一方通行便利。當所有權與通行權發(fā)生沖突時，在特定情形下，應當依法優(yōu)先保障相鄰權利人的通行權。

法院經(jīng)審理查明：通山縣某小區(qū)第二幢房屋與第三幢房屋緊鄰。第二幢房屋的負一樓為商鋪，第二幢房屋從負一樓至一樓有一樓梯間，上至一樓右邊進入相鄰的第三幢房屋室內(nèi)，左邊進入第二幢房屋。2014年7月，葉某仙購買第二幢一樓商用房101、102、103室，葉某華購買104、105、106室。購買后使用過程中，葉某仙、葉某華從上述負一樓至一樓的樓梯間出入至今，且為唯一出入通道。2020年3月22日，阮某海從案外人陳某處購得相鄰的第三幢一樓101、102、103、104、105室，并辦理了不動產(chǎn)權屬登記，權利人為阮某海、葉某玲共有，房屋所有權證載明的建筑面積為308.06㎡，其中室內(nèi)面積為220.24㎡（含有案涉樓梯間面積6.84㎡）、共有分攤面積87.82㎡。購買房屋前后，阮某海、葉某玲及葉某仙、葉某華均從該同一樓梯間出入，后阮某海、葉某玲以案涉樓梯間為其一方所有，葉某仙、葉某華不應占用其所有的樓梯通行為由訴至法院。

本案例中，相鄰人對房屋樓梯的利用因涉及房屋所有權人的所有權，不是單純利用土地，能否運用民法相鄰通行權的理論解決該難題，回答是肯定的。第一，從法律關系的主體和內(nèi)容看，民法典第二百九十一條規(guī)定的相鄰通行關系涉及不動產(chǎn)權利人與相鄰通行人之間的權利義務，即一方須為另一方提供通行便利，另一方借道通行以“必要”為前提。其核心要義是解決相鄰通行問題。相鄰人對房屋樓梯的利用存在相似的權利義務主體，也包含相似的權利義務內(nèi)容，亦是要解決相鄰人的通行問題。兩者具有高度相似性。第二，作為不動產(chǎn)的房屋樓梯，其顯著特征就是為通行而建設，而不是居住或其他用途。雖然利用他人房屋樓梯涉及房屋所有權，但由于樓梯本身所具有的通行目的，使其與民法典第二百九十一條規(guī)定的“利用他人土地”中的“土地”具有相似的功能屬性。而且，相較于樓梯在法律上的所有權屬性，樓梯用于通行目的的物理屬性在處理通行問題上更有實際意義。第三，從解決房屋與土地關系的“地隨房走”這一基本原則看，利用房屋樓梯當然包含了利用其所涉土地。由此，利用樓梯的法律內(nèi)涵可表述為利用“樓梯所有權+樓梯所涉土地”，故利用樓梯通行可以解釋為利用“土地”通行。第四，從利用他人不動產(chǎn)權利的必要性看，民法典第二百九十一條規(guī)定利用他人不動產(chǎn)權利以“必須”為條件，而在相鄰人對房屋樓梯的利用中，同樣滿足“必須”這一條件，因為如不利用他人不動產(chǎn)權利則無法上樓，嚴重影響其生產(chǎn)、生活，二者在適用條件上亦具有一致性。第五，從民法典第二百八十八條規(guī)定的處理相鄰關系的原則看，“不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系”。而相鄰人對房屋樓梯的利用，正是要解決相鄰關系中方便生產(chǎn)和生活的問題，故運用民法典關于土地相鄰通行原則來解決相似矛盾沖突，在適用場域和目標上亦高度契合。綜上，解決房屋所有權與相鄰權沖突，可以適用民法典關于土地相鄰通行關系的相關規(guī)定。

原告阮某海、葉某玲訴稱：阮某海、葉某玲系湖北省咸寧市通山縣某小區(qū)3幢多套室負一樓至一樓的樓梯通道的所有權人，對該樓梯間具有專屬所有權，并非與葉某仙、葉某華共同使用樓梯間。根據(jù)葉某仙、葉某華所處商鋪規(guī)劃設計圖，該商鋪還有兩處通道，爭議樓梯通道非唯一通道。故訴至法院請求判令：1.確認阮某海、葉某玲對案涉樓梯通道具有專屬所有權，葉某仙、葉某華不享有通行權；2.訴訟費由葉某仙、葉某華承擔。

所有權與通行權產(chǎn)生沖突時首先保障通行權具有理論依據(jù)及立法依據(jù)。一方面，相鄰權屬于物權范疇，是所有權的延伸，這是理論上較通行的觀點。在立法上，民法典以及原物權法均將“相鄰關系”歸入“所有權”編加以規(guī)定，也從側(cè)面表明立法對于相鄰權性質(zhì)的態(tài)度。作為相鄰權重要內(nèi)容的相鄰通行權亦當然具有這一屬性。由于所有權與相鄰通行權在權利性質(zhì)上的相似或?qū)Φ龋ň鶎傥餀喾懂牐?，為兩者沖突時選擇解決方式奠定了理論基礎。另一方面，從目前立法對相鄰通行權的具體規(guī)定看，也體現(xiàn)了通行權優(yōu)先保障的立法意圖。相鄰通行權是基于客觀現(xiàn)實需要在不動產(chǎn)權利人的權利使用上設置一定的負擔，限制不動產(chǎn)權利人的權利行使，而給予相鄰一方通行便利。從限制不動產(chǎn)權利以保障通行權這一特征看，通行權對于相鄰不動產(chǎn)權利而言具有優(yōu)先性。

湖北省通山縣人民法院于2020年12月17日作出（2020）鄂1224民初1829號民事判決：駁回阮某海、葉某玲的訴訟請求。宣判后，阮某海、葉某玲不服，提起上訴。湖北省咸寧市中級人民法院于2021年6月30日作出（2021）鄂12民終679號民事判決：駁回上訴，維持原判。