开元官网手机端app

在多位受訪居民的印象里，2018年7月的翻建工程工作小組改組，是一個分水嶺。在此之前，居民還能民主協(xié)商，但此后，最初由全體居民選出的七人小組縮減為五人，除了一位公房產(chǎn)權(quán)所有方江蘇省紡織集團的代表，以張偉為核心的工作小組變得愈加強勢，信息與決策也變得愈發(fā)不透明。

談起5幢居民的質(zhì)疑，吳春霞情緒激動。她告訴《中國新聞周刊》，算上追加費用，整個項目收費34萬元，前后卻持續(xù)了三年，還要承受居民提出的不合理訴求，如果不能回應(yīng)訴求，有些居民還會言語攻擊?！暗胶笃谖揖筒桓渌藴贤耍缓蛷垈??！眳谴合急硎尽?/p>

許明干脆搬了出去，寧可把新房出租，自己與老伴住進3公里外一棟昏暗、逼仄的老樓，也不愿與張偉家做鄰居。李芒還是住在10公里外的光華門，比起5幢的新房，那里又小又舊，可她覺得自己在那里過得更舒心。

參與幾次商討后，此前并不顯眼的鄰居張偉提出了更大膽的目標：原地重建。他很快開始奔走。2014年7月，5幢經(jīng)南京市房屋安全鑒定處鑒定為C級局部危房。一個月后，鼓樓區(qū)住建局下達5幢危房治理排險通知。

房子拆除重建后，雖然房產(chǎn)證顯示許明家的套內(nèi)面積和建筑面積不減反增，許明還是懷疑自家的面積被侵占了。她的依據(jù)是，房子蓋好后，她到隔壁兩戶看過，其中一套原面積與她家相同，戶主是工作小組成員，許明覺得，他家重建后的套內(nèi)面積看起來增加了不少，甚至比自家還大。

施工過程中，許多居民希望進入工地監(jiān)工。作為101室公房的租戶，代敏發(fā)現(xiàn)，自家的廚房沒有窗戶。在設(shè)計方案階段，代敏就發(fā)現(xiàn)，兩戶合租的101室仍然共用廚衛(wèi)。因她強烈反對，方案為她增加了一廚一衛(wèi)，但廚房沒有窗戶。為此，從設(shè)計到施工過程中，她曾多次與深遠設(shè)計的駐場員工交涉，得到的回復(fù)是“搞不了”。

對于重建后的房子，張偉大體上是滿意的。借助對整個項目的把控，他得到了理想中的房子：原先全南的戶型改為南北通透，廚房和衛(wèi)生間朝北；戶型設(shè)計成“三段式”，不到60平方米的小房子終于隔出一間客廳。

“設(shè)計行業(yè)習(xí)慣了在十幾萬平方米的項目里做四五種戶型，要在建筑面積2.45萬平方米的項目里做二三十種戶型，這是天方夜譚，但我們做到了?！被貧w設(shè)計院董事長徐翔告訴《中國新聞周刊》。

此后，由市房產(chǎn)局牽頭的危房改造試點工作推進辦公室成立，政府指定鼓樓區(qū)房產(chǎn)集團的子公司為代建單位。2019年10月25日，全體產(chǎn)權(quán)人簽名授權(quán)委托下關(guān)房產(chǎn)經(jīng)營有限公司，實施辦理翻建工程申報、翻建施工、竣工驗收、換發(fā)兩證等全面工作。

最終，在建筑物限高、消防規(guī)范、容積率、日照和綠化率等剛性約束下，回歸設(shè)計院根據(jù)居民原有住房面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，劃分出20個面積段，36種衍生戶型。

距離5幢不到5公里，同樣是城市的核心區(qū)域，南京秦淮區(qū)石榴新村的原地翻建是秦淮區(qū)政府主導(dǎo)的。在確定設(shè)計思路之前，首先考慮的就是規(guī)劃要求，由規(guī)劃和建筑設(shè)計專業(yè)人員引導(dǎo)、把控。

吳春霞告訴《中國新聞周刊》，當時，全南戶型的業(yè)主主張，在他們已經(jīng)讓出一部分南向空間的情況下，自家的南面長度理應(yīng)比過去就南北通透的住戶大，因為后者只有一間屋子朝南。

早在2016年底，許明就開始給寧海路街道辦事處寫信，認為居民不能“既當運動員，又當裁判員”，申請由街道辦直接領(lǐng)導(dǎo)并組織實施5幢的危舊房改造。

事實上，為翻建方案爭吵兩年，是一段完全可以避免的彎路。因為無論是用閣樓、建地下室還是占綠化帶，在規(guī)劃上都是行不通的。

值得注意的是，陳毓芬關(guān)心的工程報價，的確在居民全部搬離后發(fā)生變化。李芒記得很清楚，2020年7月初，因為一份文件需要產(chǎn)權(quán)人簽字，張偉找到她。簽字時，李芒問起按照1500元/平方米預(yù)交的翻建費夠不夠用?！拔矣浀盟f，不是的哦，3600元一個平方?！甭牭叫碌膱髢r，李芒心里“咯噔”一下。多位居民對翻建費在房屋拆除后變更心存疑慮，但已經(jīng)走到這一步，商榷的空間已經(jīng)幾乎沒有了。

還有一點是，大家曾經(jīng)達成共識不能用的悶層，終究成為了二樓住戶的閣樓。事后看，這是一個“留后手”的做法——在坡屋頂與二樓每一戶對應(yīng)的位置，都留了窗戶。房子建成后，可以請裝修施工隊直接將二樓的天花板鋸開一個口子，在屋內(nèi)架設(shè)通往閣樓的樓梯。

2013年，挨著這棟樓的城西干道橋改隧，也許是施工爆破的緣故，這棟樓的外立面出現(xiàn)裂痕。居民們找政府反映情況，要求“徹底改造、消除隱患”。

記者獲得的一份文件顯示，2016年7月28日，寧海路街道辦事處的領(lǐng)導(dǎo)到這棟樓了解情況，要求產(chǎn)權(quán)人必須在統(tǒng)一認識的基礎(chǔ)上排險翻建。8月15日，全體產(chǎn)權(quán)人達成一致并簽名：第一，同意排險翻建、徹底消除隱患；第二，翻建過渡住房由各戶自行解決；第三，自籌建設(shè)資金，按照預(yù)估每平方米1200元到1900元預(yù)收，待房屋設(shè)計、施工預(yù)算確定后，多退少補。

根據(jù)《南京市險房翻建管理辦法》，險房翻建應(yīng)當嚴格按照“原址、原面積、原高度”的“三原”原則進行。這意味著想改善居住條件，翻建不能侵害相鄰人的權(quán)利，只能在相對高度不變的情況下，在建筑物內(nèi)部想辦法。

此外，基于豐富的拆遷征收工作經(jīng)驗，越城集團董事長朱冬云深知，信息公開、透明的重要性怎樣強調(diào)都不為過。為此，他們引入信息查詢系統(tǒng)，可以直接查看鄰居的戶型、面積等信息，確保石榴新村居民之間信息透明?！熬退隳悴还_，居民之間也會互相打聽?！敝於普f。

另一個讓人覺得難以公正處理的，是大幅的戶型調(diào)整。因是對門鄰居，陳毓芬與張偉曾在朝南空間的大小上有過博弈。陳毓芬女兒陳洱告訴《中國新聞周刊》，她家的206室，套內(nèi)面積72平方米，原本就南北通透；張偉家的205室，套內(nèi)面積56平方米，是全南戶型。在最初按面積占比劃分南向空間的方案中，206室的朝南長度超過7.2米，而205室只有不到5.2米。但在隨后的方案中，陳毓芬發(fā)現(xiàn)自家的朝南長度只剩不到6.5米，而205室則變成6.65米。陳毓芬懷疑，張偉通過與設(shè)計公司的私下溝通，影響了設(shè)計方案。

察覺到工作小組權(quán)力集中，許明2018年9月5日、10月7日又給街道寫信，要求街道制止工作小組制定的“參與表決人數(shù)的80%同意為通過、未能參與表決者視為棄權(quán)”的決議規(guī)則。擔(dān)心翻建最終因缺少外部監(jiān)督而失控，在第二封信里，許明的訴求更加明確：撤回翻建申請；請求將翻建改為維修，由自己承擔(dān)房屋維修的所有費用。

童承江告訴記者，面向居民溝通時，工作人員保持政策解釋口徑的一致性至關(guān)重要。過往的案例表明，居民的不信任，往往都是因為基層工作人員接受的培訓(xùn)不夠，給出讓居民困惑的混亂信息所致。

雖然翻建了，但這棟樓還是需要安裝抽除積水的水泵，電費怎么分攤、電表怎么安裝，都沒有達成一致。還有一些尚未分配的公共區(qū)域何去何從，并無定論。

居民出資主導(dǎo)的拆除重建，居民有各自的設(shè)計想法，設(shè)計公司如何滿足個體的訴求？負責(zé)秦淮區(qū)石榴新村項目的南京回歸建筑環(huán)境設(shè)計院(下稱“回歸設(shè)計院”)院長丁小梅告訴記者，原地拆除重建必然要面對設(shè)計方案帶來的利益調(diào)整，但這應(yīng)該建立一套透明、合理的利益協(xié)調(diào)機制。調(diào)整若導(dǎo)致?lián)p失，可以按照市場價格補償；若帶來收益，也應(yīng)該按照價格購買。作為第三方專業(yè)機構(gòu)，與出資居民的互動應(yīng)基于設(shè)計院提供的綜合方案，而不是任由居民直接介入設(shè)計流程，以個體訴求影響整體的利益分配。

從2016年進入翻建方案的實質(zhì)性討論，到2022年完工交付，在長達6年的周旋、博弈中，分歧甚至演變成了對立，鄰里之間的肢體沖突不得不依靠警方介入才可止息。

此外，居民的意向與訴求也確實會直接影響設(shè)計的走向。有多少居民會選擇原址安置，原址安置后又會選擇多大的房子？這就像“雞生蛋還是蛋生雞”，沒有居民的最終決策，設(shè)計方案也始終定不下來。石榴新村項目負責(zé)人黃煒煒說，哪怕只有幾戶居民的意向有變，都可能會導(dǎo)致整個方案從頭來過。

2020年3月，仍未搬離5幢的陳毓芬向?qū)幒Ｂ方值?、南京市房產(chǎn)局、下關(guān)房產(chǎn)公司發(fā)送《撤銷委托授權(quán)通知書》，稱此前的委托存在重大誤解，且被授權(quán)單位未明確房屋翻建流程、具體負責(zé)人及進度安排、所有事項不公開透明，故撤銷此前的委托，同時也不再授權(quán)委托業(yè)主張偉為代表的工作小組，要求此后一切事宜都需與陳毓芬本人聯(lián)系。

張偉自己在家畫起了草圖，嘗試各種“擺放”方式，最終，他又一次做出大膽判斷：將一梯三戶變成一梯兩戶，把四個單元變成六個單元。

盡管當時人心夠齊，但居民自發(fā)驅(qū)動的C級險房翻建，在政策上并無路徑可依，工作推進緩慢。許明退休前在鼓樓區(qū)人民法院民事審判庭擔(dān)任副庭長，熟悉法律法規(guī)和政策，便查閱相關(guān)規(guī)定，于2016年3月26日向?qū)幒Ｂ方值擂k事處遞交了《關(guān)于要求虎踞北路4號5幢C級危房列入危舊房改造的申請》。

而在5幢，年輕的居民要上班、年老的居民要看病，即便想深度參與翻建工作，也缺少條件。張偉是始終不變的核心成員，但數(shù)位受訪者都認為，對他來說，首要目標是讓翻建能快速推進，居民個體的意見和訴求更像是麻煩。

居民最終以不到3100元/平方米的價格，守住了自己在城市核心區(qū)的居住權(quán)，并用框架結(jié)構(gòu)新樓取代了老危房，房產(chǎn)實現(xiàn)增值，居住水平得到了實質(zhì)改善。

一名不愿具名的街道工作人員告訴記者，他們知道居民很可能會私自占用屋頂內(nèi)部空間，在無法阻攔的情況下，他們只能反復(fù)叮囑施工方，“一定要把房屋的結(jié)構(gòu)做好”，防止居民鋸開天花板后，出現(xiàn)安全隱患。二層居民為統(tǒng)一安裝的天窗自行支付9000元，而不計入5幢的建設(shè)總費用中。

張偉也清楚，每戶的面積絕對不能減少。為此，他口頭叮囑承接了5幢建筑設(shè)計工作的江蘇深遠建筑設(shè)計研究有限公司(以下簡稱“深遠設(shè)計”)。

父親去世后，房子破敗了，墻面吊頂脫落、樓板損壞。李芒把房子低價租給附近的大學(xué)生，自己住到了10公里外的光華門。但她躲不開老房子帶來的無窮煩惱，上下水管道破損漏水，屢屢淹到樓下。最難的一次，她半夜騎著電動車趕來安撫鄰居，折騰到凌晨再騎車回家。

2015年3月7日，經(jīng)全體產(chǎn)權(quán)人、使用人簽名同意，包括張偉、李芒在內(nèi)的7位居民，成為翻建工程工作小組的成員，負責(zé)翻建工程全面工作。后來，小組成員幾經(jīng)變更，但張偉始終是絕對核心的人物。根據(jù)約定，翻建工作實行集中協(xié)商制度，不設(shè)組長，集體討論決定。議事遵循“少數(shù)服從多數(shù)”的原則，以參與表決人數(shù)的80%同意為通過，未能參與表決者視為棄權(quán)。經(jīng)表決通過的決議，全體產(chǎn)權(quán)人、使用人必須遵照執(zhí)行。

畢業(yè)于建筑類專業(yè)、日常工作是管理建設(shè)項目的陳毓芬，也是二樓居民，她進一步提出：如果要建設(shè)地下室，二樓居民不該承擔(dān)這筆費用，一樓居民應(yīng)該想好是否要付這樣的成本。

按照居民的設(shè)想，建地下室是向下挖，不會改變建筑物的高度。而建閣樓就更容易，5幢是坡頂建筑，過去二層與坡頂之間，本就有一個由輕質(zhì)板材隔出的悶層。但由于通風(fēng)不夠好、輕質(zhì)板材荷載有限，居民們利用得很少。如果借著翻建，用混凝土樓板搭出堅固的閣樓，這樣可以用最低的投入，最大限度地盤活閑置空間。

但他的妻子有時候也會想，因為翻建，住一樓的弟弟成了丈夫最激烈的反對派，兩家決裂；對門的陳毓芬從好鄰居成了“仇人”，兩家人在樓道里發(fā)生過肢體沖突，甚至還驚動了警察。

按照拆除重建的通行做法，每戶居民的新房面積只能增加，不能減少。在另一個原拆原建的石榴新村項目里，免費增加的面積必須精準控制在建設(shè)成本允許的范圍內(nèi)，且居民支付能力有限，按市場價付費獲得的面積也不能太多。

事實上，石榴新村出于安置需求，最終就增加了建筑面積，也改變了棚戶區(qū)建筑的原有高度。這表明，對于“三原”原則，并非只有機械遵守這一條路。

开元官网手机端app距離江蘇省政府不到1公里，南京的核心區(qū)，一幢建于20世紀50年代、擁有24套住宅的磚木結(jié)構(gòu)二層小樓，居民歷經(jīng)8年，終于完成小樓的原地拆除重建，這是鼓樓區(qū)虎踞北路4號5幢的故事梗概。

如果依照居民的設(shè)想搭建通往閣樓的樓梯，那么坡屋頂作為圍合空間，就具備了可出入、可利用的條件，坡屋頂因此形成了建筑空間。按照要求，需要計入建筑面積。地下室的面積計算也是同樣的道理。

至于房屋結(jié)構(gòu)，吳春霞認為，居民無權(quán)索要結(jié)構(gòu)設(shè)計圖紙，也無權(quán)干預(yù)設(shè)計方在房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計上的決策，因為結(jié)構(gòu)設(shè)計有專業(yè)的審核流程。

但就像用一塊舊衣料裁新衣，深遠設(shè)計負責(zé)人吳春霞深知，每一家都南北通透、不突破“三原”原則、不減少套內(nèi)面積，同時做到這三點，是設(shè)計方案面臨的最大難點。

在丁小梅看來，石榴新村的設(shè)計方案實際上是秦淮區(qū)政府與建設(shè)單位越城集團爭取居民簽約的有力工具。換言之，居民需要看到自己未來會被安置進怎樣的住房里，才能決定是否出資支持原址重建。更好的設(shè)計方案，意味著更早獲得更多居民的支持。

2019年11月，5幢的居民陸續(xù)搬離，開始租房過渡，但陳毓芬遲遲未搬?！爱敃r我們只看到自家的房屋設(shè)計平面圖，對房屋結(jié)構(gòu)、工程造價這些關(guān)鍵事項一無所知，這些事情都還沒定的情況下，為什么急著讓我們搬家？”陳洱告訴《中國新聞周刊》。

在所有的危舊樓原地拆除重建嘗試中，房屋面積變化是最敏感的問題。對此十分警惕的一樓居民許明回憶，自己曾在5幢的溝通會議上要求公示每套住房重建前與重建后的房產(chǎn)證登記面積，還提出工作小組應(yīng)該事先約定好面積變動后的價格補差規(guī)則，面積每增加1平方米，按照5萬元的市場價補差，面積減少則按同價格受到補償?！皬垈チⅠR否掉了這個提議?！痹S明回憶。但張偉卻對《中國新聞周刊》回憶，自己從未聽說過這個提議，否認更是無從談起。

此時，已經(jīng)搬離5幢的居民十分焦灼。張偉說，為了推進翻建，他們采取了增設(shè)圍擋、搬一家拆一家等方式，迫使居民早日搬離。最終，在街道的介入和勸說下，2020年7月10日，陳毓芬搬離，搬家費用由街道墊付，比大部分居民晚搬離7個月。

2018年9月，許明致信寧海路街道辦事處，請求街道監(jiān)督工作小組公示房屋面積、簽訂補償協(xié)議：“這里的房子是各家的，是有房產(chǎn)證的，多得房的人沒有意見，少得房的人會有很多后遺癥房價要事先協(xié)商好幾十家房型、面積各不相同的舊房翻建，再加上老房子與新建格式也不一樣，再高明的設(shè)計師也不可能建成和舊房面積完全一樣的新房?！?/p>

2019年5月，經(jīng)各區(qū)梳理報送，南京市確定了四個危房改造試點，虎踞北路4號5幢是其中之一。作為C級危房翻建項目，由市、區(qū)財政和產(chǎn)權(quán)人按照2:2:6的比例分攤翻建費用。5幢翻建自此提速。

2019年3月11日，張偉以“人民來信”的形式，致信南京市規(guī)劃局信訪辦、南京市規(guī)劃局城中分局，請規(guī)劃局回復(fù)三個問題：第一，是否允許南入戶改為北入戶、四個單元改為六個單元？第二，室外路基不斷提高，雨水嚴重倒灌，是否可以抬高樓房絕對高度？一樓潮濕，可否采用架空防潮，地下室空間尺度如何把握？第三，二樓炎熱難耐，可否設(shè)計閣樓、老虎窗，隔熱通風(fēng)？

張偉還提出過另一個平衡方案：一樓可以圈占綠化帶形成“前庭后院”。但這一明顯不符合規(guī)范的做法，讓一樓居民不愿意接受。他們主張，閣樓是公共空間，應(yīng)當架設(shè)公共樓梯直達，由一二樓居民平分。

2019年4月15日，南京市規(guī)劃和自然資源局出具《關(guān)于張偉請求“虎踞北路4號5幢險房翻建問題”的行政告知書》。除了重申“三原”原則，告知書明確：建筑入口可以調(diào)整；架空防潮、閣樓、老虎窗，如涉及超出房產(chǎn)證載建筑面積和突破實測圖建筑絕對高度和體塊外框線，則不得設(shè)置。這也意味著坡頂空間不能設(shè)置公共樓梯、防潮層不能建地下室。

父親是20世紀50年代的大學(xué)生，癡迷音樂，喜歡老房子獨有的音效，當莫扎特的《小夜曲》在膠木留聲機上響起，小樓的天花板與地板，會與之產(chǎn)生一種令人沉醉的奇妙共鳴。

一樓居民不干了。一位從事規(guī)劃設(shè)計工作的一樓居民在《虎踞北路4號5幢建筑翻建意見》寫道：“爭取自身利益最大化的前提，應(yīng)該是保障大家利益相對公平。一些人吃了粽子還要蘸糖，近乎免費占了二樓的便宜不說，還將地下室的建與不建推到前臺，提出誰出資誰建設(shè)。一樓面臨的是兩種可能，不建本可以另外獲得利用空間，結(jié)果一無所有；建，就得掏建設(shè)的錢，而獲得一個雞肋般陰暗低矮的地下空間。而二樓，不動聲色得了個閣樓空間，擴大了使用面積，坐看陽光、感受雨露、神速升值。這樣的利益分配有一點點公平嗎？”

“‘三原’原則設(shè)立的初衷，是避免消險過程中侵犯相鄰人的合法權(quán)利?！鼻鼗磪^(qū)城市更新辦綜合計劃組組長、建設(shè)局副局長童承江告訴《中國新聞周刊》。但他也強調(diào)，對“三原”的突破并非沒有邊界，“我們突破‘三原’的前提，是絕不侵犯周邊權(quán)利人的利益，也不觸碰紅線”。

決定翻建之后，張偉提出了一個改善方針，“樓下架空防潮，樓上通風(fēng)隔熱”，看起來直擊一層潮濕、二層悶熱的痛點。但這背后還暗藏了借翻建擴大使用面積的玄機：通風(fēng)隔熱，樓上可以修閣樓；架空防潮，樓下可以修地下室。

吳春霞告訴記者，讓每戶居民在自家的平面設(shè)計圖上簽字，是她出于“風(fēng)險防控”而采取的措施。但她不認為居民有權(quán)利拿到整幢樓的平面圖，因為這可能使本就計較面積增減的居民細察后生出更多事端。但她也曾在公開場合展示過，她表示，深遠設(shè)計曾在有住建部門和街道出席的居民會議上，用PPT展示過整幢樓的平面設(shè)計圖。

張偉曾對《中國新聞周刊》說，許多問題出現(xiàn)，是因為居民不懂建筑方面的專業(yè)知識，又得不到解釋。但他不認為自己有能力和義務(wù)做出解釋。

秦淮區(qū)成立了由區(qū)委區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長的“石榴新村城市更新危房安全消險改造指揮部”，秦淮區(qū)房產(chǎn)局、朝天宮街道辦事處以及負責(zé)該項目的越城集團形成“三駕馬車”，由機關(guān)干部擔(dān)任組長的8個現(xiàn)場工作組也進入石榴新村，保障與388戶居民的調(diào)查、溝通。最終，調(diào)查溝通工作持續(xù)了五個月，宣傳政策、答疑解惑，僅是居民議事會就舉辦了52次。

許明贊賞陳毓芬在知情權(quán)得不到保障時拒絕搬家的勇氣。她出示的一張自家設(shè)計圖顯示，2019年11月22日，丈夫在設(shè)計圖上簽字，全家搬離。但這并不代表他們認同重建方案。許明希望看到整幢樓的平面設(shè)計圖，這樣可以確認每戶面積是否有不當增減。

讓所有住房都實現(xiàn)南北通透，這是張偉提出的另一個重建建議。24套老房里，除了5套公房，剩下的19套有11套是全南或全北朝向，南北通透的提議自然獲得這11戶的支持。張偉家自己也曾經(jīng)是全南戶型。